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房企业绩增长 隐患未消

时间:2018-02-13 20:03 来源:www.anjia8.com 阅读:

[摘要]楼市在2017年将面临非常明显的降温风险,各种融资渠道压力逐渐增加,对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累。

成本增加考验运营能力

虽然开发商近期的经营数据较为理想,但调控仍在深刻地影响中国楼市。无论是土地出让规则的嬗变,抑或是房企产品自主定价权的失效,还是二三级市场交易端的变化,都在影响、重构行业发展与投资的逻辑。而由于结转收入和确认的滞后性,这一波房企获取土地、销售项目的最终成果将体现在明年的数据上。

穆迪分析师黄哲指出,“预计未来6~12个月中国房地产业的运营环境仍将面临挑战,因为严格的调控措施将影响2017年下半年住宅销量,并导致销售增速放缓。”

即便是今年,仍然有部分企业因经营问题而陷入增长困境。首开便是大公司中率先发布业绩预减公告的房企。首开在去年的全国销售排名是第19名,金额631.03亿元,同比上升92.65%;但克而瑞2017年1~7月销售榜单显示,首开的排名已掉落至23名,前七个月的销售金额是448.1亿元。

首开在7月28日宣布,经财务部门初步测算,预计2017年1~6月净利润与上年同期相比减少66%左右。而去年同期的净利润约9.38亿元。

首开给出的原因是,结算产品的毛利率低于去年同期,以及公司的投资收益大幅低于去年同期。此外,7月,首开以11.73亿元的价格把深圳市祈年实业发展有限公司100%股权卖给深圳万科,但由此带来的9.39亿元收益未能在上半年得到确认,因此未能计入报告期。

事实上,近年来,高毛利的北京区域的营收和销售面积占首开的比例逐渐下降。首开走出北京,并不具备在北京获取低成本项目的红利,面对京外项目高地价的冲击,公司的成本增加而利润率下滑。从一定程度而言,利润率走低似乎是首开全国化扩张的代价。随着下半年政策的持续收紧,首开扭转颓势的难度加大。

无独有偶,阳光新业地产股份有限公司也在7月31日发布公告,披露其2017年上半年业绩。2017年上半年,公司实现营业收入3.69亿元,同比增长57.50%,归属于上市公司股东的净利润-7884.2万元,实现每股收益-0.11元。

看起来,过去一年房企的轻松大跃进带来了资本市场对地产股的重新认识,但是中长期看,未来的隐患仍无法忽视。大部分业内对未来的判断都是谨慎乐观,一方面规模开发有了天花板,房价不会有过去那么大的涨幅;另一方面,中国城镇化还没有完成,对开发商而言还有机会。

“过去二十年房地产经历了一个高速发展,未来二十年将不再有这样的膨胀,行业将转向平稳,而这几年就是一个波动期,谁都不好预计下一步发生什么。”一位房企董事长曾对记者表达过对行业的担忧。

首开股份于公告中表示,主要是由于不同报告期结算的产品结构不同,本期公司结算产品的毛利率低于去年同期;而且本报告期公司投资收益大幅低于去年同期。事实上,对于很多房企而言,都普遍面临增收不增利的情况,由于原材料上涨、融资成本增加等原因,房企的利润将面临下滑危机。

数据显示,房地产主要原材料钢材、水泥等价格触底回升,钢材价格较低谷时上涨不止三成,而水泥价格也增长一成有余,这无疑将带来房地产企业成本的增加。

同时,房地产行业融资成本和难度也在逐渐增加。中原地产研究中心统计数据显示,2017年房企融资数据继续低迷,合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资仅2238.97亿,而2016年前7月同期发行融资额度高达7923.7亿,同比减少幅度达到了71.7%。2017年7月单月房企融资金额为467亿,而2016年7月同期房企的融资金额为1187.8亿,月度同比跌幅为61%。

中原地产首席分析师张大伟表示,从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,未来6~9个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金。

一方面,资金成本承压;另外一方面,2016年很多房企都高价拿了土地,成本高企,使得房企左右为难。2016年,金地以88亿元的价格拍得上海浦东祝桥地块,楼板价33023元/平方米,溢价率达286%。此后,金地选择和融创、招商等房企合作开发,按照当时的规划,金地今年将推出该项目。但是,面对今年的重压调控,金地不断推迟自己的推盘计划,今年该项目入市越来越困难。不只是金地,很多2016年高价项目都难以在今年推出,开发商要么选择拖延,要么推出则面临亏本。

张大伟认为,虽然房企在2016年获得了丰收,但总体看,在2016年9·30开始的这一轮调控中,楼市在2017年将面临非常明显的降温风险:大部分房企都在2016年拿了比较高的地价,这种情况下,对未来房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加,对于2017年来说,各种融资渠道压力逐渐增加,对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累。

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