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平抑房价:把小地产商赶出市场

时间:2018-01-13 20:43 来源:www.anjia8.com 阅读:

   
平抑房价:把小地产商赶出市场
 
2005年04月13日 13:22 21世纪经济报道  
 

  本报评论员 欧阳觅剑

  对于目前热得有点烫手的房地产,除了需求和供给这样的宏观角度,我们是不是也可以从企业建设的角度进行考察?

  近期,中国房地产TOP10研究组公布了2005年中国房地产百强企业排行榜。万科企业股  
 
 
   

平抑房价:把小地产商赶出市场

 
 
 
份有限公司和中国海外发展股份有限公司是其中规模最大的企业,它们2004年的房地产销售额都没有超过100亿;“百强”中地产主营收入超过50亿的仅有7家。

  海尔集团2004年的销售额也在近期公布,为1016亿,这个数字有望使海尔集团进入《财富》杂志评选的世界500强名单。家电行业的第二大企业TCL集团,2003年销售额为382亿。

  这是中国房地产业与家电业的一个对照,与家电企业相比,地产企业的规模还普遍比较小。家电企业大多由小规模发展而来,在它们发展过程中,经历过产品高价时期,然后是产品价格直线下降,价格战使很多小企业被淘汰,而比较优秀的企业则规模做大。房地产企业在扩大规模的过程中,可能也需经历这些阶段,现在是高房价时期,随着它们的扩张,房价未来几年可望以比较快的速度降下来。

  因为产业性质不同,以上的预测或许存在问题,房地产业与家电业的发展历程可能存在差异。但是,企业规模扩张能够导致一个行业产品价格下降,却基本上是个普遍规律,房地产业也会是这样,这主要有三个方面的原因。

  首先,企业规模扩张将导致价格竞争。目前房地产业的增长速度非常快,房地产企业有足够的空间“自然”成长,守住自己的地盘就有良好的前景,不用进入“他人的领域”进行争夺。但市场容量毕竟有限,产业不可能长期这样快速增长,它总会转入一个平缓增长期,到那时,企业要保持较快的成长速度,就需要与他人争夺市场空间。这是广州的发展商合生和富力(它们都是中国房地产百强中综合实力TOP10的企业)进入北京市场的原因之一。

  而大发展商有实力按照自己发展的需要建立社会关系、拿到土地,它们必然广泛地争夺资源和市场,使竞争变得激烈。提高产品质量是重要的竞争手段,但当品质的武器难以奏效时,价格战这样的“肉博战”就会出现。

  其次,大企业能够使产品更加丰富,从而使价格变得多样化。

  小企业不具备开拓、培育新市场和承担风险的能力,因而它们的策略基本上是坚持曾经成功的单一产品,这是目前开发商普遍针对高收入阶层开发产品的原因之一,致使某些地区大户型和高单价流行,因为这种产品利润率高,抗击风险的能力强,而且以前卖得不错。小发展商认为自己只需这一小块就能吃饱,不需要开拓更多市场,但大发展商则不能只做“高端”,它要达到几百个亿销售额,就需以“大众”作为目标客户群,不但开发针对高收入阶层的产品,也开发针对中等甚至低收入阶层的价格较低的产品。

  最后,大企业能够更有效地降低成本。

  大企业能够利用自己的规模优势,在合作和采购中占到优势;它们销售额大,能够使固定投入分摊到众多产品中,从而使成本降低。也因如此,大开发商能够在比较偏远的地区——地价会比较低——进行开发,利用自己的力量进行规划建设或者带动周边地区发展,这是小发展商难以做到的。广州的华南板块就是典型,有实力的发展商远离市区,到番禺郊区从无到有地建起一个居住区。这些年广州的房价没有随全国大势大幅上涨,中等收入者也能够买得起住房,与这种开发模式有很大关系。

  房地产企业规模的扩张,不但是它们自身做大的过程,同时也是优胜劣汰的过程。中国房地产企业虽然目前规模尚小,但正在逐步壮大,万科和中海的销售额都超过了70亿,正向100亿的目标迈进;50亿以上的企业也比2004年公布中国房地产百强时更多。而优胜劣汰也比较明显,1994年首次推出“中国房地产开发企业综合效益百强”时的100家企业,只有十几家还留在今年的百强名单中。可以预见,经过这几年的“疯狂”之后,将有更多房地产企业被淘汰,房地产业将更加集中,企业规模将上升一个数量级。到那时,大发展商出于盈利动机,将使房地产价格下降。

(责任编辑:admin)

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