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[同步大市-A评级]房地产行业动态分析:戒急用忍 行稳致远

时间:2018-01-13 10:58 来源:www.anjia8.com 阅读:

 
投资要点
  事件:1-3 月份,全国商品房销售面积2.9 亿平米,同比增长19.5%;1-3 月份,全国房地产开发投资1.9 万亿元,同比增长9.1%;1-3 月房屋新开工面积3.2 亿平方米,同比增长11.6%。

  销售增幅略回落,三四线传导显著:据统计局数据,1-3 月份,全国商品房销售面积2.9 亿平米,同比增长19.5%,增速比1-2 月份回落5.6 个百分点。单月来看,3 月商品房销售面积1.5 亿平,同比增长14.7%,较上月回落10 个百分点。2017 年房地产市场的严调控仍在持续,尤其是3 月份以来环京津冀、长三角及珠三角等周边城市限购政策进一步严厉,因此3 月全国房地产销售的下滑基本在预期之中,而这从我们观测的30 大中城市销售表现更为显著。Wind 数据显示,3 月30 大中城市商品房销售面积1999 万平,同比下滑31.1%。这样的反差也同时反映出,目前房地产销售向三四线传导的现象仍在持续,但我们判断随着监管政策的进一步扩散,这种传导效应也将逐步减弱,下半年房地产企业仍然面临一定成交压力。

  开工投资惯性回升,谨慎看待下半年:得益于2015 年以来销售的出色表现,房地产开发投资增速也逐渐从2015 年三季度开始触底回升,据统计局数据,2017年1-3 月份,全国房地产开发投资1.9 万亿元,同比增长9.1%,增速较1-2 月份提高0.2 个百分点。 此外,新开工也表现出色,1-3 月房屋新开工面积3.2 亿平方米,同比增长11.6%,增幅较前月提升1.2 个百分点。但我们仍要提醒,未来限购政策的进一步强化对销售的负面影响,以及目前房地产企业的融资成本的抬升,都将逐步降低房地产企业的开工投资热情,鉴于目前三四线城市的去化节奏仍相对不错,我们预计房地产投资的拐点或将在三季度来临。

  到位资金略有恢复,按揭成本持续抬升: 1-3 月份,房地产开发企业到位资金3.6 万亿元,同比增长11.5%,增速较前两月提升4.5 个百分点,增速回升主要由二自筹资金降幅收窄以及预收款大幅提升。 另外我们观察到,前三月来自于房企贷款资金的增速下滑0.7 个百分点至10.7%,个人按揭贷增速也略有下滑,从融360 数据来看,首套房利率已连续多月处于上行态势;并且从银行端了解的情况显示,银行目前对房贷的审核也逐步严格。

  投资建议:2017 年一季度已经过去,整体房地产表现的确略超我们去年底的判断,但我们认为靓丽的数据背后仍需保持一份冷静,或急用忍方能行稳致远。一方面我们预计房地产行业的严调控仍将贯穿全年(包括限购限贷、房企融资以及近期两部委出台的供给端文件),另一方面从货币供应层面,过往几年的宽松环境也难以再现,下半年商品房成交压力仍在(维持全年销售降幅5%);开发投资方面,预计上半年房地产开发投资仍能惯性维持不错的水平,但基于我们以上的判断,我们预计房地产开发投资拐点大概率在三季度来临。 至于择股方面,我们仍建议从三条主线关注,第一,行业的龙头企业如万科A(000002.SZ),保利地产(600048.SH)、金地集团(600383)等;第二,具备优质土地资源的企业,如招商蛇口(001979.SZ)、首开股份(600376.SH)、金融街(000402.SZ),第三,转型方面较为出色的华业资本(600240.SH)与嘉宝集团(600622.SH)。

  风险提示:房地产政策进一步收紧、房地产成交超预期下行

□ .王.刚  .华.金.证.券.股.份.有.限.公.司

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